臺(tái)灣房屋不動(dòng)產(chǎn)研究室執(zhí)行長(zhǎng)邱太煊表示，北市內(nèi)湖區(qū)自住客層穩(wěn)定，房?jī)r(jià)波動(dòng)較小。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅議題從2/24財(cái)政部長(zhǎng)向馬總統(tǒng)報(bào)告拍板後，效應(yīng)開始延燒，影響房市甚大，臺(tái)灣房屋研究中心調(diào)查全臺(tái)六大都會(huì)區(qū)近1個(gè)月來(lái)(2/24~3/23)，中古屋開價(jià)漲跌幅及成交價(jià)漲跌幅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，新北市開價(jià)幅度下修空間最大，高達(dá)15.2%，其他開價(jià)下修幅度2、3名依序?yàn)榕_(tái)中市下修12.4%、臺(tái)北市下修8.5%。臺(tái)灣房屋研究中心執(zhí)行長(zhǎng)邱太煊表示，新北市開價(jià)幅度修正最大，也代表新北市房市受奢侈稅影響最深，投資客也最多。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)六大都會(huì)區(qū)中古屋成交價(jià)修正幅度空間都不大，約1~8%之間，成交價(jià)下修第1名為新北市，下修8.6%，其他2、3名分別為臺(tái)中市下修5.1%、臺(tái)北市下跌3.5%。邱太煊表示，奢侈稅帶來(lái)的影響，就是讓房?jī)r(jià)更M型化，像臺(tái)北市精華區(qū)供給少、需求強(qiáng)，賣方對(duì)價(jià)格很堅(jiān)持，房?jī)r(jià)修正空間反而很小；反觀其他縣市供給量大的區(qū)域，房?jī)r(jià)修正的空間就可能愈大。

邱太煊進(jìn)一步指出，由於目前屬於法令實(shí)施前的市場(chǎng)混沌期，買方及賣方都仍在觀望，形成市場(chǎng)成交量萎縮，但成交價(jià)格修正有限的「量縮價(jià)平」現(xiàn)象。不過(guò)，越接近奢侈稅實(shí)施日，迫於時(shí)間壓力的短期投資客還是會(huì)期待落袋為安，預(yù)估成交價(jià)格仍會(huì)逐步鬆動(dòng)。

另外根據(jù)臺(tái)灣房屋店頭統(tǒng)計(jì)，奢侈稅效應(yīng)，近期自住型的買方客戶看屋的比例有增多的趨勢(shì)，從平常的78%，提高到91%，最關(guān)心的是價(jià)格是否下修的問(wèn)題，至於長(zhǎng)期收益型的投資客仍在市場(chǎng)上尋覓好產(chǎn)品，短期投機(jī)客目前幾乎看不到。

邱太煊表示，奢侈稅擬7月1日上路，坊間有人預(yù)估市場(chǎng)屆時(shí)將因賣方委售量將大幅縮減，造成房市的閉鎖期，真的是否會(huì)發(fā)生？有鑑於此，臺(tái)灣房屋特別針對(duì)體系內(nèi)全臺(tái)委售物件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，將所有權(quán)人房屋持有時(shí)間(採(cǎi)登記日)分類為五個(gè)級(jí)距，分別為1年內(nèi)、1~2年、2~3年、3~4年、4以上，計(jì)算時(shí)點(diǎn)1年內(nèi)為2010年7月1日至2011年6月30日；1~2年為2009年7月1日至2010年6月30日，其餘類推。

 

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，有可能在7月1日後被課到奢侈稅，即賣方持有2年內(nèi)物件委售量占全臺(tái)總物件量21%，邱太煊表示，7月1日奢侈稅實(shí)施後，預(yù)估持有未滿2年委售物件將減少7成，整體委售量大概減少2成，雖然屆時(shí)市場(chǎng)短期投資客的銷售物件供給量會(huì)減少，但待售物件中約有近8成不受奢侈稅影響的房屋物件，仍然在市場(chǎng)上銷售，對(duì)買方消費(fèi)者而言，影響有限，不過(guò)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間沉澱之後，精華區(qū)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步緩漲。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全臺(tái)物件委託中，持有0~1年的委託量占全部的6%；持有1~2年的物件約占15%，合計(jì)持有未滿兩年的委售物件占21%。另外，持有2年以上的物件占全部79%。邱太煊表示，預(yù)期奢侈稅上路後，持有2年內(nèi)的賣方為避免損失，將採(cǎi)惜售、等待策略，此時(shí)中古屋市場(chǎng)供給量將「相對(duì)減少」而不是如市場(chǎng)人士所擔(dān)心的「絕對(duì)減少」。隨時(shí)間沉澱，市場(chǎng)還是要回到正常運(yùn)作機(jī)制，再加上市場(chǎng)利率仍低、資金充裕，自住購(gòu)屋以及長(zhǎng)期投資的需求還在，好地段需求依舊強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期易漲難跌。

此外，統(tǒng)計(jì)全臺(tái)六大都會(huì)區(qū)持有2年內(nèi)的委售量占該區(qū)總量的比率，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，新北市最高，高達(dá)33%，其餘2、3名依序?yàn)榕_(tái)北市26%、臺(tái)中市25%。邱太煊分析，持有2年內(nèi)委售的物件多，代表該區(qū)域投資客比例越高，房?jī)r(jià)被炒作可能性越大。

尤其是新北市在升格後利多頻傳，林口、三峽、淡海、新莊頭前(副都心)等重劃概念區(qū)的房地產(chǎn)，一路被建商、代銷哄抬，使得房?jī)r(jià)在短短不到1年，漲幅高達(dá)15~20%。換言之，這些籌碼凌亂的區(qū)域，可能會(huì)出現(xiàn)投資客倒貨，未來(lái)房?jī)r(jià)修正的機(jī)會(huì)與空間也最大。

 

註： 0-1年，購(gòu)入時(shí)間為2010年7月1日~2011年6月30日，其餘類推。